年报风云 | 新城控股:飞奔的骆驼

                      乐居财经   2019-03-08 23:50:46

                      首破2000亿大关,跻身房企TOP10。

                      编者按:2018年房地产市场政策密集出台,市场成交下滑,给房企带来多大影响?同时,行业融资环境持续收紧,房企财务状况是否还能保持健康?随着2018年度报告进入披露期,我们或许可以从这?#29615;?#20221;“体检表”中,一窥企业运行生态。乐居财经“年报风云”系列解读,本期推出《年报风云之飞奔的骆驼》,剖析首破2000亿关口的新城控股。

                      ??乐居财经 沙文蓉、房慧 发自上海

                      ??3月8日晚间,新城控股(601155.SH)交出了?#29615;?#38739;丽的2018年成绩单。崇?#23567;?#39558;驼”文化的它,在过去的一年秀出了?#21543;?#30005;”般的速度,?#29366;?#38383;过2000亿大关,并成功跻身房企TOP10,堪称优质白马股。

                      ??根据克而瑞信息集团(CRIC)统计,公司销售金额及销售面积全国排名历史性进入前十,分?#34892;?#19994;第 8 位和第 7 位,?#30452;?#27604; 2017 年度上升 5位和 4 位。

                      ??报告期内公司合同销售额达2,210.98亿,同比增长74.82%,完成年初1,800亿销售目标的 122.83%,销售面积达 1,812.06 万平方米,同比增长 95.21%,增速位列十强房企第一。

                      ??截至报告期末,公司总资产为3,303.18亿元,比上年度末增长79.98%,归属于上市公司股东的净利润为104.91亿元,比上年同期增长74.02%。

                      ??对于2019年,新城也提出了更高的要求,力争合同销售金额达2700亿元,计划新开业吾悦广场22座,租金及管理费总收入超40亿元。

                      ??据业绩报告,2019年公司聚焦“盈利力、运营力、产品力、服务力?#25512;放?#21147;”五个维度,把握做大做强房地产核心业务和高质量发展两个方向,保持弯道超车的加速度,坚定区域深耕、高周转、大运营的发展方向,全面实现规模化下的高质量发展,踏准节奏,在市场上行阶段,以产促销,在市场下行阶段,以销定产。

                      ??营收城市前三甲:杭州、南京、常州

                      ??据了解,新城控股秉持?#30333;?#23429;+商业”地产双轮驱动的运作模式,以上海为中枢,长三角为核心,现已基本完成全国重点城市群及重点城市的布局。报告期末,公司已进入全国98个大?#34892;?#22478;市。

                      ??报告期内,公司实现营业收入 541.33 亿元,其中主营业务收入中,房地产开发销售本期实现营业收入 508.38 亿元,较上年同比增加 31.05%。这其中住宅销售实现营业收入292.84亿元,较上年同比增加34.1%,仍是收入的主力。综合体销售实现营业收入215.54亿元,较上年同比增加21.92%。

                      ??此外,公司物业出租及管理实现营业收入 22.13 亿元,较上年同比增加 117.24%,除了新增的吾悦广场外,此前已开业广场的运营提升也做了重要贡?#20303;?/p>

                      ??从分地区的表现来看,营业收入前三的城市?#30452;?#26159;杭州、南京、常州,?#30452;?#36129;献了69.43亿元、50.20亿元、49.58亿元。新进入的城市中,金华、扬州、晋江业绩也很突出。从地域分布来看,长三角仍是当之无愧的主要营收地。

                      ??双轮驱动,商、住并驾前行!

                      ??2017年?#29366;?#31361;破千亿的新城,仅用了1年?#22868;?#23601;实现了过2000亿的成就。为何新城能有如此快速的发展?“双轮驱动”模式可以说功不可没。

                      ??双轮驱动这个概念并不新鲜,行?#30340;?#24067;局商业板块的房企比比皆是,但能做到并驾前行、各自造血的并不多,新城算其中的佼佼者。

                      ??新城表示,2018年住宅地产和商业地产都为公司规模发?#36141;?#25928;益增长作出了积极贡?#20303;?#20303;宅地产是新城区域深耕、提高规模的压舱石。2018年苏州区域销售破 200 亿,苏南、上海、青岛、杭州、南京等区域相继突破百亿销售。在江苏、?#19981;鍘?#22825;津、浙江、山东、湖南 6 大省份新城的市场?#21152;新示?#20301;列前十。

                      ??商业综合体是新城开疆扩土、创新发展的急先锋。报告期内,有19座吾悦广场实现精彩满铺开业,公司已实现 80 个大中城市、96 个综合体项目的布局,已累计开业 42 座吾悦广场,已开业面积共计 390.40 万方,同比增长 72.25%,全年实现租金及管理费收入 21.16 亿元,同比增长 107.44%,平均出租率达 98.83%。

                      ??新城多年来坚持的?#30333;?#23429;+商业”双轮驱动模式已基本完成全国重点城市群、重点城市的全面布局,横跨房地产开发、投资、商业运营管理等领域,形成产品协同及战略纵深。

                      ??多元化拿地,深耕长三角区域

                      ??除了双轮驱动的战术得?#20445;?#26032;城的战略布局也?#20174;?#20986;了管理层的大智慧,确保了近年来新城的高速发展。有?#30340;?#20998;析,新城的起飞得益于早期以上海为中枢,深耕长三角的前瞻布局。

                      ??2018全年新城共计新增土地储备共 164 幅,总建筑面积 4,773.24 万平方米,其中商业综合体项目新增 1,940.46 万平方米。截止目前,新城的总土地储备已达10952万平方米。其中在建待开业的吾悦广场有61座。

                      新城控股:飞奔的骆驼

                      ??从土地储备的区域来看,主要集中于较为富裕的长三角城市和中西部核心都市圈周边城市。此外,新城也在积极谋划全国化布局,如青?#28023;?#25104;了长三角之外?#29366;?#30772;百亿的区域公司。2018年下半年新城更是成功进驻?#26412;?#26410;来新城表示还将增加大湾区的投资力度。

                      ??此外,多元化的拿地方式,?#31995;?#30340;拿地成本也是推动新城净利润率增长的关键因素。一直以来,新城在?#20449;?#25346;拿地的同时,大力收并购并参与司法拍卖、合作等多?#22336;?#24335;拿地,这种组合拿地方式也使得新城的整体拿地均价?#31995;汀?/p>

                      ??根据新城历年年报,2012-2017年,新城年度新增土地平均楼板价维持在2351-3762元/平方米之间,2018年的平均楼面地价为 2,330.0 元/平方米。

                      ??一高一低:高运营效?#30465;?#20302;融资成本

                      ??对于房地产企业来说,从拿地、建设开发、销售?#20132;?#27454;这整个周期如果越快,那么销售规模相应?#19981;?#36234;快增长,同时利润?#19981;?#36234;多,企业现金流就越不容易出现问题,回款还可以继续?#24230;?#21040;新项目中去。

                      ??在住宅地产方面,从近几年新城控股存货周转率来看,基本均处于0.5以上,高于行业平均水?#20581;?#26032;城的商业项目,在开发建设环节也?#24247;?#39640;速度,其购物?#34892;?#39033;目从拿地到开业,平均不超过24个月,甚至18个月就满铺开业。

                      ??实现B转A后,新城的融资渠道越来越多样化。报告期内,新城在中国银行间市场先后发行中期?#26412;蕁?#27704;续中期?#26412;蕁?#23450;向债务融资工具及超短期融资债券,募集资金 79 亿元人民币;在上交所平台完成购房尾款资产支持证券、公开及非公开公司债券的发行,募集资金 55.53 亿元人民币;在境外通过发行高级美元债券,募集资金 13 亿美元,为公司的高速发展提供了稳定的资金支持。截至报告期末,公司整体平均融资成本为 6.47%。与此同时,新城的净负债率和去年相比下降了18%,报告期内资产负债率已降至85%以下。

                      ??此外,值得一提的是,2018年8月24日,王振华宣布辞去集团总裁的职务,仅担任董事长一职,王晓松回归新城控股,重新成为集团总裁,分管商业开发事业部。回归后的王晓?#27801;?#20102;正在积极介入核心业务,还可能带动发展新城的创新业务。

                      ??2019年也是新城追求世界500强和“百MALL新城”两个目标中,最关键的一年。在外部环境错综复杂的情况下,新城表示2019 年公司将会聚焦“盈利力、运营力、产品力、服务力?#25512;放?#21147;”五个维度,把握做大做强房地产核心业务和高质量发展两个方向,保持弯道超车的加速度,全面实现规模化下的高质量发展。

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